Impenhorabilidade de bem de família é indisponível e prevalece sobre garantia contratual

A impenhorabilidade do bem de família protege a entidade familiar e não o devedor. Por isso, é indisponível e irrenunciável, não podendo tal bem ser dado em garantia de dívida exceto conforme previsto expressamente na lei. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

No caso, uma pequena propriedade rural (menor que o módulo da região) pertence a aposentado rural que trabalha nela com sua família, tirando dali o sustento de todos. O imóvel foi dado em garantia em acordo extrajudicial homologado posteriormente, pelo qual o aposentado figurou como garantidor solidário da obrigação de seu genro.

O próprio aposentado propôs ação anulatória, alegando vício de consentimento – o acordo foi assinado sem a presença de advogado. A pretensão foi acolhida apenas para afastar a penhora do bem, sem reconhecer o vício de vontade nem abuso das cláusulas contratuais. A credora então recorreu ao STJ.

Hipoteca
Para a credora, o bem imóvel oferecido em garantia seria penhorável por configurar renúncia ao direito patrimonial de impenhorabilidade. No caso, deveria ser equiparada à hipoteca do imóvel, já que a penhora visava garantir o uso de máquina de plantio para produzir rendas.

O ministro Sidnei Beneti, porém, afastou a pretensão da credora. Para o relator, não se pode expandir as exceções legais de impenhorabilidade do bem para outras hipóteses que não a execução hipotecária.

“Ora, tratando-se de norma de ordem pública, que visa à proteção da entidade familiar, e não do devedor, a sua interpretação há de ser restritiva à hipótese contida na norma”, afirmou.

Beneti acrescentou que, no caso específico da pequena propriedade rural, a proteção é também constitucional, de modo que a exceção à impenhorabilidade do bem de família prevista em lei não pode prevalecer.

(www.stj.gov.br )

Assédio moral...

O mau líder

A acusação é de assédio moral – um fenômeno tão antigo quanto o trabalho, mas hoje levado mais a sério pela sociedade. O juiz Adeildo Lemos de Sá Cruz, do Recife, foi punido com aposentadoria compulsória por ofender e humilhar, durante anos, seus subordinados. A decisão de punir Sua Excelência foi da Corte Especial do Tribunal de Justiça de Pernambuco. Uma decisão inédita.

Para os 60 servidores que pediram transferência ao longo de cinco anos por não suportar a pressão do juiz Adeildo, a punição tem um efeito positivo. Resgata a autoestima. Segundo o processo, Adeildo às vezes chamava as servidoras de “p...”, intimidava os subordinados com uma arma sobre a mesa, estabelecia horário para ir ao banheiro. O digníssimo também é acusado de colocar uma funcionária de cara para a parede, de castigo, por estar insatisfeito com o serviço.

Para nós, que não conhecemos o juiz pernambucano, o desfecho tem dois lados. Há um lado surreal. Adeildo, despido da toga, continuará a receber, de pijama, R$ 15 mil por mês até dar seu último suspiro. Ele ganhará aposentadoria proporcional ao tempo de serviço. Essa grana sai do bolso dos brasileiros.

Quinze mil reais para se divertir, depois de ser julgado e condenado? O país precisa redefinir o que significa punição para as castas dos Três Poderes. Especialmente para os iluminados que julgam desvios de conduta.

O outro lado desse caso toca a realidade de cada um de nós. Só afortunados jamais tiveram de engolir, no dia a dia da profissão, um chefe arrogante e cruel, sincero ou dissimulado. O assédio moral não se configura apenas pelas atitudes extremas de Adeildo. O juiz costumava dizer: “O deus aqui sou eu”.

Quantos chefes não se consideram deuses, donos da verdade suprema, superiores a todos que os cercam – e deixam isso claro para seus subordinados, com agressões verbais, manipulações psicológicas ou ironias demolidoras? Ser vítima de assédio moral no trabalho é sentir-se regularmente ofendido, menosprezado, rebaixado, sufocado, constrangido e cerceado.

Quantos profissionais incapazes de exercer uma liderança saudável e positiva são promovidos nas empresas? Passam a vida adulando superiores e infernizando a vida de quem está abaixo na hierarquia.

Uma nova pesquisa, da consultoria Robert Half, publicada na semana passada pelo jornal O Globo, reforça o que já sabemos. As três principais qualidades de um líder são: inspirar outras pessoas, ter ética e ser capaz de tomar decisões.

Gostar de pessoas e ter prazer pelo que faz são requisitos essenciais de um bom líder. Esse é o senso comum. Diz William Monteath, da Robert Half no Rio de Janeiro: “O verdadeiro líder é admirado pelos colegas, ele mostra o caminho”.

Só afortunados jamais tiveram de engolir, no dia a dia da profissão, um chefe arrogante e cruel

E quais seriam os maiores defeitos de um líder? “Desequilíbrio emocional, arrogância e centralização” foram apontados pela pesquisa. Uma pergunta se impõe. Por que razão, se todo mundo já sabe de tudo isso, chefetes desequilibrados, arrogantes e centralizadores continuam na folha de grandes empresas, com a missão de liderar equipes?

Por mais que tenham qualidades indiscutíveis na profissão que escolheram, os maus líderes sofrem de uma limitação: não conseguem inspirar ninguém nem extrair de um comandado o que ele tem de melhor. São, portanto, incompetentes para exercer essa função. Quando admiramos e respeitamos nossos chefes, trabalhamos mais e melhor, por vontade própria.

A Justiça no Recife levou anos para desmascarar o juiz. E as empresas privadas, como conseguem distinguir os bons e os maus líderes? Existe uma inércia natural – influenciada pelo medo, pela burocracia, pelas amizades e pelo rolo compressor da produtividade diária. Existe ainda, na cúpula, uma dificuldade compreensível de assumir erros eventuais. “Não adianta achar”, afirma Julián Lichtmann, sócio diretor da Ingouville, Nelson & Associados, “que promover alguém a cargo de gestão fará dele líder.”

Um dos principais problemas, segundo Monteath, da Robert Half, é “a promoção precoce de profissionais a cargos de gestão sem o devido preparo”. Chefes imaturos e inseguros têm maior dificuldade de admitir seu despreparo nas avaliações internas anuais.

Nem todos os líderes “nascem prontos”, diz o consultor Lichtmann. Liderança também se aprende, e as melhores empresas investem em treinamento. Mas há os que não aprendem nunca: “Um líder é reconhecido pela forma como age, não pelo que fala”. Para um subordinado inteligente, é mole sacar o líder “artificial ou ambíguo”.

Não basta amar o que faz. É preciso gostar de pessoas para ser líder. O juiz Adeildo não gostava nem um pouco de sua equipe. A recíproca costuma ser verdadeira.

( Texto de Ruth de Aquino - www.revistaepoca.globo.com )

Prefeito acusado de propaganda irregular pode ser defendido por advogado municipal

A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a probidade do ato de ex-prefeito de Sumaré (SP) em usar advogados municipais para defesa de ato administrativo. O Ministério Público (MP) o acusava de usá-los para defender interesses particulares.

O então prefeito respondia a ação civil pública que contestava publicidade governamental feita por faixas espalhadas pela cidade. Uma das mensagens, de apoio a atletas que participariam de jogos regionais, levava o nome do político. Segundo o MP de São Paulo, ele teria utilizado o material para promoção pessoal. Na sua defesa, o prefeito usou serviço de advogado da prefeitura. Para o MP, isso configuraria ato de improbidade.

A relatora original, ministra Eliana Calmon, julgou que o prefeito usou os serviços do procurador em defesa de ato pessoal e votou pelo provimento do recurso do MP contra decisão do Tribunal de Justiça local. O ministro Mauro Campbell acompanhou seu voto.

Defesa da administração

Porém, o ministro Humberto Martins divergiu. No voto que prevaleceu, o ministro avaliou que a medida questionada foi desempenhada no exercício do mandato público de prefeito. O próprio município constava no polo passivo da ação.

Humberto Martins entendeu que os procuradores municipais atuaram na defesa de ato desempenhado no exercício de mandato público de prefeito, e não na defesa dos interesses pessoais do ocupante do cargo.

“Foge do razoável imaginar que para toda ação popular sofrida pelo chefe do Poder Executivo ele tenha de contratar um advogado particular para defendê-lo, situação que tornaria, por certo, inviável a candidatura de qualquer cidadão minimamente perspicaz”, afirmou.

“A atuação dos procuradores municipais foi legítima, tendo em vista a hialina presença de interesse público secundário na defesa da legalidade do ato administrativo impugnado”, concluiu.

A Turma negou provimento ao recurso do Ministério Público estadual e manteve a decisão do tribunal local por maioria de três votos.

(www.stj.jus.br )

Vive la différence... Agora é lei, diz a PresidentA...

LEI Nº 12.605, DE 3 DE ABRIL DE 2012

Determina o emprego obrigatório da flexão de gênero para nomear profissão ou grau em diplomas.

A PRESIDENTA DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1º As instituições de ensino públicas e privadas expedirão diplomas e certificados com a flexão de gênero correspondente ao sexo da pessoa diplomada, ao designar a profissão e o grau obtido.

Art. 2º As pessoas já diplomadas poderão requerer das instituições referidas no art. 1º a reemissão gratuita dos diplomas, com a devida correção, segundo regulamento do respectivo sistema de ensino.

Art. 3º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

Brasília, 3 de abril de 2012; 191º da Independência e 124º da República.

DILMA ROUSSEFF

Aloizio Mercadante

Eleonora Menicucci de Oliveira

Art. 89 da Lei de Licitações e consumação

A Lei de Licitação (Lei n.° 8.666/93) prevê alguns tipos penais.

Um dos crimes mais recorrentes na prática é a infração prevista no art. 89, cuja redação é a seguinte:

Art. 89. Dispensar ou inexigir licitação fora das hipóteses previstas em lei, ou deixar de observar as formalidades pertinentes à dispensa ou à inexigibilidade:
Pena -detenção, de 3 (três) a 5 (cinco) anos, e multa.
Parágrafo único. Na mesma pena incorre aquele que, tendo comprovadamente concorrido para a consumação da ilegalidade, beneficiou-se da dispensa ou inexigibilidade ilegal, para celebrar contrato com o Poder Público.

Antes de responder a pergunta que abre este post, vejamos algumas noções sobre este tipo penal:

Licitação dispensada, dispensável e inexigível:

Dispensada	Dispensável	Inexigível
Art. 17	Art. 24	Art. 25
Rol taxativo	Rol taxativo	Rol exemplificativo
A lei determina a não realização da licitação, obrigando a contratação direta.	A lei autoriza a não realização da licitação. Mesmo sendo dispensável, a Administração pode decidir realizar a licitação (discricionariedade).	Como a licitação é uma disputa, é indispensável que haja pluralidade de objetos e pluralidade de ofertantes para que ela possa ocorrer. Assim, a lei prevê alguns casos em que a inexigibilidade se verifica porque há impossibilidade jurídica de competição.
Ex: alienação de bens imóveis provenientes de dação em pagamento.	Ex: compras até R$ 8.000 mil.	Ex: contratação de artista consagrado pela crítica especializada ou pela opinião pública para fazer o show do aniversário da cidade.

Norma penal em branco:

Como as hipóteses de dispensa e inexigibilidade estão previstas na Lei n.° 8.666/93, este tipo penal é taxado como:

• norma penal em branco (porque depende de complemento normativo);
• imprópria, em sentido amplo ou homogênea (o complemento normativo emana do legislador);
• do subtipo homovitelínea ou homológa (o complemento emana da mesma instância legislativa).

Tipo objetivo:

Este tipo possui duas partes, punindo condutas distintas, a saber:

• Dispensar ou inexigir licitação fora das hipóteses previstas em lei;
• Deixar de observar as formalidades pertinentes à dispensa ou à inexigibilidade (as formalidades estão previstas especialmente no art. 26 da Lei),

Desse modo, haverá o crime tanto na hipótese em que a licitação é dispensada mesmo sem lei autorizando ou determinando a dispensa, como na situação em que a lei até autoriza ou determina, mas o administrador não observa os requisitos formais para tanto.

Contudo, a grande questão deste dispositivo é a seguinte:

Exige-se resultado danoso (dano ao erário) para que este crime se consuma?

SIM. Foi o que decidiu recentemente a Corte Especial do STJ na APn 480-MG, Rel. originária Min. Maria Thereza de Assis Moura, Rel. para acórdão Min. Cesar Asfor Rocha, julgada em 29/3/2012.

Vale ressaltar que este julgado apenas reiterou a posição pacífica da Corte, senão vejamos:

O entendimento dominante no Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o crime do art. 89 da Lei 8.666, de 1993, somente é punível quando produz resultado danoso ao erário.

(Apn 214/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Corte Especial, julgado em 07/05/2008)

As ações criminais, que envolvem o cometimento de crimes previstos na Lei de Licitações, exigem, para a configuração do delito, a evidenciação do dolo específico e do dano ao erário, para que consubstanciem a justa causa para a condenação penal.

(APn 330/SP, Rel. Min. Francisco Falcão, Rel. p/ Acórdão Min. Luiz Fux, Corte Especial, julgado em 03/10/2007)

O tipo descrito do art. 89 da Lei de Licitação tem por escopo proteger o patrimônio público e preservar o princípio da moralidade, mas só é punível quando produz resultado danoso.

(Apn 261/PB, Rel. Min. Eliana Calmon, Corte Especial, julgado em 02/03/2005)

Portanto, segundo o STJ, somente existirá o crime do art. 89 da Lei n.° 8.666/93 se o Ministério Público conseguir provar que tenha havido resultado danoso (dano ao erário) com a conduta do agente.

(www.dizerodireito.com.br )

Vício redibitório e CDC, os vários caminhos para desfazer um mau negócio

Muitas pessoas já depararam com a seguinte situação: adquiriram um bem por meio de contrato, por exemplo, um contrato de compra e venda, e depois de algum tempo descobriram que o objeto desse contrato possuía defeito ou vício – oculto no momento da compra – que o tornou impróprio para uso ou diminuiu-lhe o valor. Casos de vícios em imóveis ou em automóveis são bastante recorrentes.

Para regular tal situação, o Código Civil (CC) prevê a redibição (daí o termo vício redibitório), que é a anulação judicial do contrato ou o abatimento no seu preço. Os casos de vício redibitório são caracterizados quando um bem adquirido tem seu uso comprometido por um defeito oculto, de tal forma que, se fosse conhecido anteriormente por quem o adquiriu, o negócio não teria sido realizado.

Além da anulação do contrato, o CC prevê no artigo 443 a indenização por perdas e danos. Se o vício já era conhecido por quem transferiu a posse do bem, o valor recebido deverá ser restituído, acrescido de perdas e danos; caso contrário, a restituição alcançará apenas o valor recebido mais as despesas do contrato.

De caráter bem mais abrangente, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) representou grande evolução para as relações de consumo e ampliou o leque de possibilidades para a solução de problemas, incluindo os casos de vícios redibitórios. A lei de proteção ao consumidor preza “pela garantia dos produtos e serviços com padrões adequados de qualidade, segurança, durabilidade e desempenho”, conforme prevê o artigo 4º, inciso II, alínea d.

Desde 1990, quando foi promulgado o CDC, o instituto do vício redibitório perdeu espaço na proteção dos direitos do consumidor. O código consumerista impõe responsabilidade ampla ao fornecedor diante de defeitos do produto ou do serviço, independentemente das condições que a lei exige para o reconhecimento do vício redibitório – como, por exemplo, a existência de contrato ou o fato de o vício ser oculto e anterior ao fechamento do negócio.

No entanto, o instituto do vício redibitório continua relevante nas situações não cobertas pelo CDC, como são as transações entre empresas (desde que não atendam às exigências do código para caracterizar relação de consumo) e muitos negócios praticados entre pessoas físicas.

Em diversos julgamentos, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem interpretado as disposições do CC e do CDC no que diz respeito aos vícios redibitórios. Acompanhe alguns pronunciamentos do Tribunal acerca do assunto.

Vício redibitório x vício de consentimento

A Terceira Turma do STJ, ao julgar o REsp 991.317, estabeleceu a distinção entre vício redibitório e vício de consentimento, advindo de erro substancial. Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, o tema é delicado e propício a confusões, principalmente pela existência de teorias que tentam explicar a responsabilidade pelos vícios redibitórios sustentando que derivam da própria ignorância de quem adquiriu o produto.

Naquele processo, foi adquirido um lote de sapatos para revenda. Os primeiros seis pares vendidos apresentaram defeito (quebra do salto) e foram devolvidos pelos consumidores. Diante disso, a venda dos outros pares foi suspensa para devolução de todo o lote, o que foi recusado pela empresa fabricante.

Em segunda instância, a hipótese foi considerada erro substancial. Segundo acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), a razão exclusiva do consentimento do comprador do lote de sapatos era “a certeza de que as mercadorias adquiridas possuíam boa qualidade, cuja inexistência justifica a anulação da avença”.

Entretanto, no entendimento da ministra Nancy Andrighi, quem adquiriu o lote de sapatos não incorreu em erro substancial, pois recebeu exatamente aquilo que pretendia comprar. A relatora entendeu que “os sapatos apenas tinham defeito oculto nos saltos, que os tornou impróprios para o uso”.

“No vício redibitório o contrato é firmado tendo em vista um objeto com atributos que, de uma forma geral, todos confiam que ele contenha. Mas, contrariando a expectativa normal, a coisa apresenta um vício oculto a ela peculiar, uma característica defeituosa incomum às demais de sua espécie”, disse a ministra.

Segundo ela, os vícios redibitórios não são relacionados à percepção inicial do agente, mas à presença de uma disfunção econômica ou de utilidade no objeto do negócio. “O erro substancial alcança a vontade do contratante, operando subjetivamente em sua esfera mental”, sustentou.

Prazo para reclamar
Em relação aos vícios ocultos, o CDC dispõe no artigo 26, parágrafo 3º, que o prazo para que o consumidor reclame inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.

No julgamento do REsp 1.123.004, o ministro Mauro Campbell entendeu que, caracterizado vício oculto, o prazo decadencial inicia a partir da data em que o defeito for evidenciado, ainda que haja uma garantia contratual. Contudo, não se pode abandonar o critério da vida útil do bem durável, para que o fornecedor não fique responsável por solucionar o vício eternamente.

Diante disso, o ministro reformou decisão que considerou afastada a responsabilidade do fornecedor do produto, nos casos em que o defeito for detectado após o término do prazo de garantia legal ou contratual.

No REsp 1.171.635, o desembargador convocado Vasco Della Giustina, da Terceira Turma, concluiu que a inércia do consumidor em proceder à reclamação dentro do prazo de caducidade autoriza a extinção do processo com resolução do mérito, conforme orienta o artigo 269, inciso IV, do Código de Processo Civil (CPC).

O consumidor adquiriu dois triciclos e, menos de um mês depois, descobriu certo problema no seu funcionamento. Depois de idas e vindas buscando uma solução, passados seis meses, registrou reclamação no Procon. Somente após mais de um ano, o consumidor intentou ação judicial.

“Esta Corte Superior já se manifestou pela inexistência de ilegalidade, quando o inconformismo do consumidor ocorre em data superior ao prazo de decadência”, afirmou o relator.

Quem responde?
No julgamento do REsp 1.014.547, a Quarta Turma decidiu que a responsabilidade por defeito constatado em automóvel, adquirido por meio de financiamento bancário, é exclusiva do vendedor, pois o problema não se relaciona às atividades da instituição financeira.

Uma consumidora adquiriu uma Kombi usada, que apresentou defeitos antes do término da garantia – 90 dias. O automóvel havia sido adquirido por meio de uma entrada, paga diretamente à revendedora, e o restante financiado pelo Banco Itaú.

A consumidora ingressou em juízo e, em primeira instância, obteve a rescisão do contrato de compra e venda, bem como do financiamento firmado com o banco. Ambos foram condenados solidariamente a restituírem os valores das parcelas pagas e, além disso, a revendedora foi condenada a indenizar a autora por danos morais. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) manteve a sentença.

Inconformado, o Banco Itaú recorreu ao STJ e apontou violação dos artigos 14 e 18 do CDC. Sustentou que o contrato de financiamento seria distinto do de compra e venda do veículo, firmado com a empresa revendedora. Sendo assim, os defeitos seriam referentes ao veículo e isso não importaria nenhum vício no contrato de financiamento.

Segundo o ministro João Otávio de Noronha, a instituição financeira não pode ser tida por fornecedora do bem que lhe foi ofertado como garantia de financiamento. O ministro explicou que as disposições do CDC incidem sobre a instituição bancária apenas na parte referente aos serviços que presta, ou seja, à sua atividade financeira.

Para ele, a consumidora formalizou dois contratos distintos. “Em relação ao contrato de compra e venda do veículo e o mútuo com a instituição financeira, inexiste, portanto, acessoriedade, de sorte que um dos contratos não vincula o outro nem depende do outro”, sustentou.

Imóveis
Já em relação a defeitos existentes em imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal (CEF), a Quarta Turma decidiu, ao julgar o REsp 738.071, que a instituição financeira era parte legítima para responder, juntamente com a construtora, por vícios na construção do imóvel cuja obra foi por ela financiada com recursos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

A CEF recorreu ao STJ argumentando que não teria responsabilidade solidária pelos vícios de construção existentes no imóvel, localizado no Conjunto Habitacional Ângelo Guolo, em Cocal do Sul (SC), destinado a moradores de baixa renda.

O ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso especial, explicou que a legitimidade passiva da instituição financeira não decorreria simplesmente do fato de haver financiado a obra, mas de ter provido o empreendimento, elaborado o projeto com todas as especificações, escolhido a construtora e de ter negociado diretamente, dentro do programa de habitação popular.

Segundo entendimento majoritário da Quarta Turma nesse julgamento, a responsabilidade da CEF em casos que envolvem vícios de construção em imóveis financiados por ela deve ser analisada caso a caso, a partir da regulamentação aplicável a cada tipo de financiamento e das obrigações assumidas pelas partes envolvidas.

 

(www.stj.gov.br )

LEI Nº 12.607, DE 4 DE ABRIL DE 2012

Sobre o que trata esta Lei:

Altera o § 1º do art. 1.331 do Código Civil para proibir a venda ou aluguel de vagas em garagem a pessoas estranhas ao condomínio edilício, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Antes de verificarmos a redação da nova Lei, vejamos algumas noções sobre o condomínio edilício

Conceito: Ocorre o condomínio edilício quando se tem a propriedade exclusiva de uma unidade autônoma combinada com a copropriedade de outras áreas de um imóvel.

Exemplo 1: prédio residencial com 6 andares de apartamentos e 2 apartamentos por andar. Tem-se um condomínio edilício considerando que cada dono do apartamento possui a propriedade exclusiva da sua unidade autônoma (apartamento) e as áreas comuns do edifício (piscina, churrasqueira, quadra de esportes etc.) pertencem a todos os condôminos.

Exemplo 2: prédio comercial com várias salas. Se determinado advogado compra uma das salas para servir como seu escritório, ele terá a propriedade individual sobre a sala (unidade autônoma) e a copropriedade sobre as partes comuns (corredores, recepção etc.).

Nomenclatura:

A expressão “condomínio edilício”é um neologismo criado por Miguel Reale, com inspiração no direito italiano, e quer dizer condomínio resultante de uma edificação.

O condomínio edilício é também chamado de “condomínio em edificações” ou ainda de “condomínio horizontal”.

Vale ressaltar que, apesar de o condomínio edilício ser também chamado de condomínio horizontal, ele pode ser horizontal ou vertical. O condomínio edilício é conhecido como condomínio horizontal por razões históricas uma vez que, quando surgiu esta forma de propriedade, o condomínio edilício era apenas horizontal. Atualmente, contudo, é muito comum vermos condomínios edilícios verticais.

Condomínio horizontal e vertical:

É muito comum a confusão feita entre as expressões condomínio horizontal e vertical.

Normalmente, as pessoas pensam que condomínio vertical são os prédios, uma vez que a construção é para cima (vertical) e que o condomínio horizontal é o conjunto de casas. O critério de distinção, contudo, não é este.

Em verdade, se a parede que separa as unidades for horizontal, então o condomínio é horizontal. Por outro lado, se a parede for para cima, então a edificação será vertical. Logo, em um prédio, os apartamentos são divididos por andares, ou seja, as paredes que dividem os apartamentos são horizontais. Desse modo, no caso de um prédio trata-se de um condomínio horizontal.

Se o condomínio for de casas, como elas estão lado a lado, a parede que as separa é vertical, de modo que se trata de um condomínio vertical.

Legislação aplicável:

O CC-1916 não tratava sobre o condomínio edilício considerando que, naquela época, não havia necessidade de se falar em prédios de apartamentos ou de lojas.

A Lei n.° 4.591/64 disciplinou as regras sobre o condomínio em edificações.

O CC-2002 também tratou sobre o tema, nos arts. 1.331 a 1.358, derrogando os arts. 1º a 27 da Lei n.° 4.591/64.

Assim, quem atualmente rege os condomínios edilícios é o CC-2002, podendo ser aplicada a Lei n.° 4.591/64, subsidiariamente, naquilo que o Código for omisso.

Feitas estas considerações preliminares, vejamos a alteração trazida pela Lei n.° 12.607/2012.

O caput do art. 1.331 do CC-2002, que não foi alterado, estabelece:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

O caput do art. 1.331 traz justamente a ideia do que seja o condomínio edilício:

Uma edificação na qual:

Parte é propriedade exclusiva (unidades autônomas). Exs: apartamentos, escritórios, lojas, salas, sobrelojas etc.

Parte é propriedade comum (área comum). Exs: solo, telhado, corredores, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás etc.

O proprietário da parte exclusiva pode vender livremente sua unidade autônoma?

SIM, quanto à unidade autônoma, o titular detém a propriedade exclusiva, podendo dela dispor livremente.

Não há nem mesmo direito de preferência em favor dos outros condôminos.

As vagas para estacionamento de veículos (chamadas pela lei de “abrigos para veículos”) são consideradas parte exclusiva ou parte comum?

Depende. As vagas de garagem em um condomínio edilício podem ser de dois tipos:

• Vaga como unidade autônoma (parte exclusiva): quando corresponder a uma fração ideal e individualizada em relação às demais vagas. Neste caso, cada condômino possuirá exclusivamente sua vaga certa e determinada e esta vaga possui matrícula própria no Registro de Imóveis, matrícula esta diferente da matrícula do apartamento, da loja etc.
• Vaga como parte comum (área comum): quando a vaga não tiver matrícula própria e puder ser utilizada por qualquer dos condôminos, segundo critérios estabelecidos na convenção.

As vagas do estacionamento podem ser vendidas?

Se a vaga for área comum do condomínio: não pode ser alienada (§ 2º do art. 1.331).

Se a vaga for parte exclusiva de um condômino:

Antes da Lei 12.607/12	Depois da Lei 12.607/12
Podia ser alienada livremente por seu proprietário com base na redação anterior do § 1º do art. 1.331 do CC e no direito de propriedade.	Não pode ser alienada ou mesmo alugada a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Compare as duas redações:

Redação original

Redação alterada pela Lei 12.607/12

Art. 1.331. (...) § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

Art. 1.331. (...) § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Em suma, com a alteração promovida pela Lei 12.607/2012, a situação é a seguinte:

Vagas de garagem que sejam unidades autônomas (matrícula própria no RI):

• Regra: não podem mais ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio;
• Exceção: poderão ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas se houver autorização expressa na convenção do condomínio.
• Não há qualquer restrição no CC para que a vaga seja alienada ou alugada para outros condôminos.

Vagas de garagem que sejam áreas comuns:

• Não poderão ser alienadas em nenhuma hipótese.
• Poderão ser alugadas para custear despesas do condomínio, desde que haja autorização expressa na convenção do condomínio.

Observações finais:

• A alteração promovida pela Lei 12.607/2012 atende a um antigo anseio dos condomínios que entendiam que a possibilidade de vender a garagem para terceiros estranhos ocasionava riscos à segurança dos condôminos.

• A proibição estipulada pela Lei 12.607/2012 não é (nem poderia ser) retroativa. Assim, as garagens já vendidas antes da mencionada Lei entrar em vigor não poderão ser prejudicadas (“desfeitas”)por esta nova disposição uma vez que tais alienações constituem-se em ato jurídico perfeito (art. 5º, XXXVI, da CF/88).

• A Lei 12.607/2012 somente entrará em vigor quarenta e cinco dias após a sua publicação (DOU de 5.4.2012), ou seja, em 20/05/2012.

(www.dizerodireito.com.br )

Alteração no Código Civil - Alienação ou locação de vagas de garagem

Lei 12.607 de 4 de abril de 2012.

Altera o § 1o do art. 1.331 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, no que tange ao critério de fixação da fração ideal e às disposições sobre alienação e locação de abrigos para veículos em condomínios edilícios.

A PRESIDENTA DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1^o O § 1^o do art. 1.331 da Lei n^o 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, passa a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 1.331. ...............................................................

§ 1^o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

...................................................................................” (NR)

Art. 2^o (VETADO).

Brasília, 4 de abril de 2012; 191^o da Independência e 124^o da República.

DILMA ROUSSEFF

José Eduardo Cardozo

Aguinaldo Ribeiro

(A lei entrará em vigor em 20/05/2012)

(www.planalto.gov.br )

Usufruto

Usufruto é o direito real sobre coisas alheias, conferindo ao usufrutuário (Pessoa para quem foi constituído o usufruto) a capacidade de usar as utilidades e os frutos do bem, ainda que não seja o proprietário. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos.

O usufruto pode recair em um ou mais bens móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro ou parte deste. É instituído por lei (disposição legal – Ex: o usufruto do pai e da mãe sobre os bens dos filhos menores), por ato jurídico inter vivos (Ex: contrato, escritura pública) ou causa-mortis (Ex: testamento, última vontade), por sub-rogação legal (quando o bem sobre o qual incide o usufruto é substituído por outro bem), por usucapião ou por sentença judicial. Tendo sua constituição mediante o Registro no Cartório de Registro de Imóveis, exceto quando não resulta de usucapião.

No Usufruto, o proprietário (comumente chamado nu-proprietário – aquele que tem o domínio, mas não tem a posse) só tirará proveito real do bem quando não mais subsistir o usufruto.

Para salvaguardar os interesses do proprietário, o usufruto deve ser exercido dentro de certos limites legais durante sua existência: a) o usufrutário é proibido de modificar substancialmente a coisa, uma vez que o usufruto se extingue se a coisa perecer ou se transformar de maneira que mude seu caráter; b) O usufrutário também não pode vender o bem de que usufrui (pois não é proprietário), mas pode administrá-lo, inclusive sublocando o bem para terceiros. O usufruto não pode ser alienado, mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso. Portanto, sendo o usufruto inalienável também é impenhorável, mas, se o usufrutuário alugar o imóvel, a renda será penhorável; c) é obrigação legal do usufrutário conservar o bem, para assegurar a devida devolução da coisa no estado em que estava quando recebida e das prestações e tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída. Obrigando-se ainda a dar ciência ao dono de qualquer lesão produzida contra a posse da coisa, ou os direitos deste. Porém este não é obrigado a pagar as deteriorações resultantes do exercício regular do usufruto.
O nu-proprietário poderá vender o bem, mas o comprador terá que respeitar o usufruto, isto é, não terá direito de usar o imóvel nem de colher seus eventuais rendimentos (ex.: receber aluguéis), pois se trata de direitos do usufrutuário, exceto nos casos em que a venda seja feita com 1) a renúncia do usufruto pelo usufrutuário, nos casos de usufruto vitalício e usufruto temporário em que seu prazo não tenha chegado ao fim; 2) que seu prazo tenha sido findado, nos casos de usufruto temporário; 3) com a morte do usufrutuário, nos casos de usufruto vitalício e temporário antes que seu prazo não tenha chegado ao fim

O usufruto é extinto:

a) pela renúncia ou morte do usufrutuário;
b) pelo termo de sua duração;
c) pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto for constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;
d) pela cessação da causa que o originou;
e) pela consolidação;
f) por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora ou deixa arruinar os bens;
g) por destruição da coisa, por caso fortuito ou força maior;
h) pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai.

Quando for constituído usufruto em favor de duas ou mais pessoas, será extinta a parte em relação a cada uma das que faleceram, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desse couber ao sobrevivente.
Compra e Venda com Constituição de Usufruto

Definição: É a Escritura na qual é firmado, e expressado na linguagem técnica jurídica, o contrato entre o vendedor que se compromete a vender seu bem imóvel ao comprador, o qual, por sua vez, constitui USUFRUTO em favor de um terceiro, tudo isso nas condições certas e ajustadas, verificando-se a possibilidade jurídica do negócio, identificando as partes que dele participam, avaliando suas capacidades civis e analisando os documentos exigidos.

Obs: A documentação necessária para a lavratura de Escritura de Compra e Venda de Bem Imóvel com Constituição de Usufruto é a mesma da Compra e Venda comum, acrescentando a qualificação das partes usufrutuárias e um ITBI de Constituição de Usufruto, que corresponde a 1% do valor venal do imóvel.
Obs: Nas custas da escritura é acrescido um ato adicional correspondente a constituição do usufruto.

(www.cartoriomaia.com.br )

Usufrutário

Art. 1394 O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos.

O usufrutuário terá direito à posse, já que tem em mãos o jus utendi e o fruendi. Sua posse é direta e justa, podendo valer-se dos remédios possessórios não só contra terceiros, mas também contra o nu-proprietário, que tem a posse indireta, se este impedir ou dificultar o livre exercício do usufruto. Terá o direito de usar pessoalmente a coisa ou por meio de representante, podendo também ceder, se quiser, o exercício desse uso a título gratuito ou oneroso, emprestando ou alugando a alguém. Poderá gozar do bem, tendo direito à percepção dos seus frutos e produtos, podendo consumi-los, vendê-los ou alugá-los.

Se compete ao usufrutuário extrair do bem todas as suas utilidades, a ele caberá, obviamente, a sua administração, podendo, por isso, desenvolver sua capacidade econômica, praticando atos conservatórios, aumentando sua produtividade, arrendando-a, cultivando-a ou explorando-a, conforme a natureza da coisa usufruída. Todos esses seus direitos o coduzem ao perfeito exercício do jus utendi e fruendi.

(Maria Helena Diniz - Código Civil Anotado)