Usufruto

Usufruto é o direito real sobre coisas alheias, conferindo ao usufrutuário (Pessoa para quem foi constituído o usufruto) a capacidade de usar as utilidades e os frutos do bem, ainda que não seja o proprietário. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos.

O usufruto pode recair em um ou mais bens móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro ou parte deste. É instituído por lei (disposição legal – Ex: o usufruto do pai e da mãe sobre os bens dos filhos menores), por ato jurídico inter vivos (Ex: contrato, escritura pública) ou causa-mortis (Ex: testamento, última vontade), por sub-rogação legal (quando o bem sobre o qual incide o usufruto é substituído por outro bem), por usucapião ou por sentença judicial. Tendo sua constituição mediante o Registro no Cartório de Registro de Imóveis, exceto quando não resulta de usucapião.

No Usufruto, o proprietário (comumente chamado nu-proprietário – aquele que tem o domínio, mas não tem a posse) só tirará proveito real do bem quando não mais subsistir o usufruto.

Para salvaguardar os interesses do proprietário, o usufruto deve ser exercido dentro de certos limites legais durante sua existência: a) o usufrutário é proibido de modificar substancialmente a coisa, uma vez que o usufruto se extingue se a coisa perecer ou se transformar de maneira que mude seu caráter; b) O usufrutário também não pode vender o bem de que usufrui (pois não é proprietário), mas pode administrá-lo, inclusive sublocando o bem para terceiros. O usufruto não pode ser alienado, mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso. Portanto, sendo o usufruto inalienável também é impenhorável, mas, se o usufrutuário alugar o imóvel, a renda será penhorável; c) é obrigação legal do usufrutário conservar o bem, para assegurar a devida devolução da coisa no estado em que estava quando recebida e das prestações e tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída. Obrigando-se ainda a dar ciência ao dono de qualquer lesão produzida contra a posse da coisa, ou os direitos deste. Porém este não é obrigado a pagar as deteriorações resultantes do exercício regular do usufruto.
O nu-proprietário poderá vender o bem, mas o comprador terá que respeitar o usufruto, isto é, não terá direito de usar o imóvel nem de colher seus eventuais rendimentos (ex.: receber aluguéis), pois se trata de direitos do usufrutuário, exceto nos casos em que a venda seja feita com 1) a renúncia do usufruto pelo usufrutuário, nos casos de usufruto vitalício e usufruto temporário em que seu prazo não tenha chegado ao fim; 2) que seu prazo tenha sido findado, nos casos de usufruto temporário; 3) com a morte do usufrutuário, nos casos de usufruto vitalício e temporário antes que seu prazo não tenha chegado ao fim

O usufruto é extinto:

a) pela renúncia ou morte do usufrutuário;
b) pelo termo de sua duração;
c) pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto for constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;
d) pela cessação da causa que o originou;
e) pela consolidação;
f) por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora ou deixa arruinar os bens;
g) por destruição da coisa, por caso fortuito ou força maior;
h) pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai.

Quando for constituído usufruto em favor de duas ou mais pessoas, será extinta a parte em relação a cada uma das que faleceram, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desse couber ao sobrevivente.
Compra e Venda com Constituição de Usufruto

Definição: É a Escritura na qual é firmado, e expressado na linguagem técnica jurídica, o contrato entre o vendedor que se compromete a vender seu bem imóvel ao comprador, o qual, por sua vez, constitui USUFRUTO em favor de um terceiro, tudo isso nas condições certas e ajustadas, verificando-se a possibilidade jurídica do negócio, identificando as partes que dele participam, avaliando suas capacidades civis e analisando os documentos exigidos.

Obs: A documentação necessária para a lavratura de Escritura de Compra e Venda de Bem Imóvel com Constituição de Usufruto é a mesma da Compra e Venda comum, acrescentando a qualificação das partes usufrutuárias e um ITBI de Constituição de Usufruto, que corresponde a 1% do valor venal do imóvel.
Obs: Nas custas da escritura é acrescido um ato adicional correspondente a constituição do usufruto.

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